段先念，這位西安市的副市長遠(yuǎn)非普通政府官員那么簡單。他的名片后面印有一長串的頭銜：曲江新區(qū)管委會主任、陜西文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)董事長、曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)董事長……   

    對于這位“不像官員，像商人”的副市長，有人斥之為“地產(chǎn)市長”、“紅頂商人”，也有人譽(yù)之為成功的“城市運營商”。對于他打造的一個個城市經(jīng)營的“神話”，反對者認(rèn)為段先念“借文化之名炒地皮”；支持的人則說他是“城市會客廳”曲江新區(qū)的締造者。

    “小老板做事，中老板做市，大老板做勢，段先念經(jīng)營的境界已經(jīng)達(dá)到了引領(lǐng)大趨勢的階段，這已經(jīng)是高處不勝寒了。”地產(chǎn)界人士對其這樣評價。擅長做勢的段先念，在西安人心中至今仍是褒貶不一、極具爭議的人物。

    2002年，時任地產(chǎn)公司西安高科集團(tuán)總經(jīng)理的段先念，調(diào)任曲江新區(qū)管委會主任。此時的曲江已經(jīng)開發(fā)了6年，卻只融資0.6億元，僅修了一條路和半個湖。   

    這塊曾經(jīng)做過漢、唐兩代皇家園林的地方，有著大片便宜的土地和豐富的歷史文化資源，但政府卻沒有錢去開發(fā)。“曲江要開發(fā)，政府又沒錢，說我是空手道專家，干脆這塊地就給我，叫我做空手道去。”段先念所在的西安高科集團(tuán)是西安最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他本人曾連續(xù)3年被評為中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物。西安市政府正是看中了，他在地產(chǎn)界超強(qiáng)的操盤能力與膽識。   

    段先念剛到曲江時，新區(qū)管委會的賬上幾乎沒有錢。2003年春節(jié)前夕，段先念找了十幾位地產(chǎn)商朋友，“30萬一畝給你點地，我們好發(fā)獎金過年”。他們一看，都搖搖頭說：“20萬一畝以下還可以考慮。”“當(dāng)時我很沮喪，對我打擊也比較大。”一窮二白的局面，對于段先念來說是巨大的考驗。 

    段先念把他的第一個造勢對象，對準(zhǔn)了大雁塔。大雁塔是玄奘法師為供奉從印度取回的梵文經(jīng)典、佛像、舍利而建，是曲江最為著名的文化遺產(chǎn)。段先念決定投資5億元在大雁塔前興建一個大廣場，廣場上建起號稱亞洲最大的音樂噴泉。

    巨大的手筆超出了西安人的想象，但巨額的資金投入從何而來？“其實一開始的時候，這個賬我已經(jīng)算過了。廣場兩側(cè)預(yù)留有2萬多平方米的商業(yè)性仿唐建筑，最貴的賣到了2.4萬/平方米。廣場在它開放的那一天，我們就能收回投資。”把策劃做好之后，段先念就拿著規(guī)劃書四處尋找投資者。   

    宏大的氣勢加上前期鋪天蓋地的宣傳，大雁塔北廣場迅速吸引了人們的眼球，許多商家趨之若鶩。當(dāng)產(chǎn)品還在圖紙上時，曲江就已賣出1萬平方米的商鋪。一期工程建成時，段先念只用了不到500萬元。   

    2003年12月31日，大雁塔北廣場竣工開放那天，當(dāng)看到十萬西安人涌到廣場上時，段先念的眼淚止不住流下來。“今天我想起來還是很激動。那一刻實際上讓我下定決心，一定要按北廣場的路走下去。”   

    500萬“空手道”換來了5個億，段先念演繹了他城市運營的第一個“神話”。  

    更為重要的是，廣場帶動起曲江地價的快速升值。在廣場開放前3天，段先念緊急召開了主任辦公會議，宣布曲江的所有土地在原有基礎(chǔ)上一律加價50萬元。一年以后，曲江的地價就飚升到每畝100萬元。從此以后，段先念再也不用為錢的事情犯愁了。“曲江實際上是個大美女，但是是山里的村姑，沒有受過教育，不知道她多有文化，沒有進(jìn)行包裝。我把這個美女請到城里來，給她做一身好衣服，給她化個妝，她就有可能是個明星，一個模特。”段先念這樣形容他的“空手道”式城市運營理念。  
有了大雁塔北廣場的成功，段先念又先后啟動了總投資13億元的大唐芙蓉園和耗資20億元的大唐不夜城項目。同樣的運營手法，投資卻呈幾何數(shù)的增加。

    隨著這些大項目的成功運作，曲江新區(qū)的建設(shè)也一日千里。在不到兩年的時間里，曲江新區(qū)就融資30億元以上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開。   

    在這個過程中，段先念不僅把資金“空手道”運用得越來越出神入化，同時還獨創(chuàng)了城市運營的“倒敘法”。把以往的城市經(jīng)營思路“反其道而行之”，不指望土地出讓金到位后，再去建設(shè)城市公共設(shè)施，而是先舉債投入，再賣地回收資金。 

    “‘倒敘法’打破了事先將土地零散的做法，因為不經(jīng)包裝就叫賣，就像農(nóng)民拔出了蘿卜放在地頭上賣一樣，那是‘推’銷，賣不出價；如果把蘿卜經(jīng)包裝放在超市的貨架就是‘拉’銷，價格迥然就不同了。”段先念“倒敘法”的精髓就在于，比以往更大力度的策劃、包裝和宣傳的投入。

    “玩的就是心跳。”段先念接連導(dǎo)演的一臺臺越來越大的“戲”，讓西安人眼花繚亂。“戲”演到大明宮遺址公園時，達(dá)到了高潮。西安市計劃在北郊的唐代大明宮遺址上，興建一個規(guī)模令人震撼的遺址公園。根據(jù)規(guī)劃，公園占地3.5平方公里，是北京故宮的4.5倍，巴黎盧浮宮的8倍，總耗資120億元。而公園周邊19平方公里的舊城改造，靜態(tài)總投資將達(dá)到1400億元。   

     2006年10月，公園還沒開始興建，段先念就在剛拆出的空地上，花了5000萬元辦了一場《人文奧運•盛典西安》的大型文化活動。這臺“再現(xiàn)大唐雄風(fēng)”的歌舞晚會，被炒作是名譽(yù)總導(dǎo)演張藝謀對他將要執(zhí)導(dǎo)的北京奧運開幕式的試驗。

    晚會只是這個超豪華項目造勢的第一步。緊接著，段先念又以大明宮為背景，策劃了一部電影《大明宮》。它以宏大敘事講述作為唐朝首都的西安在公元七世紀(jì)時的輝煌，每一位觀影人都被這部恢弘歷史巨制而震撼，“大明宮”這一品牌隨著電影“一映而紅”。

    做足了前期造勢之后，段先念從曲江本部拿了10億元過來，成立了大明宮集團(tuán)，開始了一場前所未有的超級“賭局”。這10個億只是象征性的“籌碼”，全部的千億資金都要靠他“空手道”得來。  

    在隨后的招商中，國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎一個不拉的蜂擁而至。他們期望公園帶動周邊地價快速升值，從而復(fù)制段先念在曲江新區(qū)曾創(chuàng)造的地產(chǎn)奇跡。  

    “房地產(chǎn)商們希望分享城市經(jīng)營的價值，遺址公園建成后周邊19平方公里土地價值提升，它們按成本價獲得的那塊土地的市場價值，會遠(yuǎn)高于他們現(xiàn)在投入的那點錢。”潛在的巨大利益，讓眾多地產(chǎn)商爭先恐后地墊出巨額資金，來進(jìn)行公園拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而作為補(bǔ)償，地產(chǎn)商將按貢獻(xiàn)大小，以拆遷成本價獲得一塊土地。整個大明宮遺址公園，政府將不投資一分錢。段先念把他的城市運營手段，發(fā)揮到了極致。