2019年7月山東大乳山維多利亞旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司，由于景區(qū)持續(xù)虧損和后續(xù)資金不足，在山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布預(yù)重組招募公告，經(jīng)審計(jì)的賬面資產(chǎn)約16億元，對(duì)外負(fù)債約18億元，資產(chǎn)的清算評(píng)估價(jià)值為10.43億元，預(yù)示著自2005年啟動(dòng)的大乳山投資失利。華智聯(lián)合旅投服務(wù)暨華智匯平臺(tái)創(chuàng)始人認(rèn)為，2019年接連發(fā)生了十多家大型景區(qū)、旅游度假區(qū)破產(chǎn)、重組或被動(dòng)下被收購(gòu)，其中以重金打造的大乳山、龍?zhí)秿{谷景區(qū)為最典型，這預(yù)警傳統(tǒng)的文旅項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式急需創(chuàng)新，以迎合新時(shí)期旅游消費(fèi)客群、產(chǎn)業(yè)投資商、地方化政府的多元化需求。

威海大乳山濱海旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大乳山景區(qū)），被國(guó)家批準(zhǔn)為“國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)”、“國(guó)家級(jí)海洋公園”、“國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)”，榮獲 “中國(guó)休閑旅游最佳目的地”、“中國(guó)最令人向往的地方”。大乳山景區(qū)旅游資源豐富，區(qū)內(nèi)有著名的地理標(biāo)志物——大乳山和小乳山，集山、海、灘、灣、島、湖、林、泉于一地。

自2005年投資建設(shè)以來(lái)，大乳山景區(qū)已建成了完善的碼頭和通達(dá)核心景區(qū)的道路，水、電、天然氣管道、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施；建設(shè)有“福運(yùn)天來(lái)、荷合雙福、巡福天路、百福廣場(chǎng)、東方凈琉璃世界、圣母山”等景點(diǎn)；建設(shè)有國(guó)際會(huì)議中心和“東海酒家、紅摩房燒烤城、沙吧、大海情緣吧、水晶誓約”等特色餐飲酒店；建設(shè)有“耕漁酒店、耕漁會(huì)館、東海會(huì)館、歡樂(lè)木屋、歡樂(lè)蒙古包、賞月廣場(chǎng)”等共近千床位的度假酒店和設(shè)施。

根據(jù)初步審計(jì)結(jié)果，持有大乳山景區(qū)資產(chǎn)的山東大乳山維多利亞旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司經(jīng)審計(jì)的賬面資產(chǎn)約16億元，對(duì)外負(fù)債約18億元，資產(chǎn)的清算評(píng)估價(jià)值為10.43億元。

1、誰(shuí)能大手筆投入

計(jì)劃投資30億元的大乳山景區(qū)的牽頭人必當(dāng)有較深的威海市威海市政府或山東省政府背景關(guān)系，且對(duì)旅游度假投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有所了解或關(guān)聯(lián)行業(yè)。山東大乳山維多利亞旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司董事長(zhǎng)，曾在濟(jì)南多家公園和植物園擔(dān)任主任，打造過(guò)4A景區(qū)“濟(jì)南紅葉谷”和5A級(jí)“南山文化旅游區(qū)”，曾憑借一手的高級(jí)園林工程技藝，獲得“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)潞汀坝绊懮綎|60風(fēng)云人物”，良好的背景促使其敢于投資開(kāi)發(fā)大乳山景區(qū)。

2、項(xiàng)目由來(lái)和規(guī)劃

2003年，威海市委領(lǐng)導(dǎo)找到本項(xiàng)目牽頭人，提出打造“千公里幸福海岸線(xiàn)”的想法；經(jīng)過(guò)多輪溝通，地方政府領(lǐng)導(dǎo)和牽頭人達(dá)成了意向意向。在“千里幸福海岸線(xiàn)”，牽頭人看中了具有山、海、灘、灣景觀且獨(dú)特小氣候、小環(huán)境的大乳山，但那時(shí)的大乳山仍是一個(gè)寸草不生的山頭和單薄的風(fēng)化巖。

2005年，景區(qū)規(guī)劃總面積60平方公里，計(jì)劃投資30億元，并于當(dāng)年正式開(kāi)工建設(shè)。景區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)乳山灣旅游風(fēng)情鎮(zhèn)、母愛(ài)文化片區(qū)、海洋公園片區(qū)、幸福休閑片區(qū)等五大片區(qū)。

3、改造環(huán)境

本項(xiàng)目牽頭人大膽創(chuàng)想，“提水進(jìn)深山”、“人工造梯田”，在開(kāi)工后的8年間種植了1800萬(wàn)顆橋灌木。園林工程背景促使其敢于在一個(gè)原來(lái)寸草不生的、風(fēng)化巖的山頭下手，愣是人工造出一片新的生態(tài)。

4、景區(qū)開(kāi)業(yè)

2008年，大乳山景區(qū)開(kāi)始對(duì)外開(kāi)放，成為聯(lián)通青島、煙臺(tái)、威海三城交界濱海項(xiàng)目，30多公里的海岸線(xiàn)，含鐵氧化物的銀黑色海灘，荒山造林的奇跡；項(xiàng)目獲得 “中國(guó)十佳休閑圣地”、 “國(guó)際生態(tài)旅游示范基地”、 “山東省十大齊魯文化新地標(biāo)”等榮譽(yù)，獲得了新聞媒體的光鮮報(bào)道。

5、度假設(shè)施

在景區(qū)開(kāi)業(yè)之后，后續(xù)建設(shè)有國(guó)際會(huì)議中心和“東海酒家、紅摩房燒烤城、沙吧、大海情緣吧、水晶誓約”等特色餐飲酒店；建設(shè)有“耕漁酒店、耕漁會(huì)館、東海會(huì)館、歡樂(lè)木屋、歡樂(lè)蒙古包、賞月廣場(chǎng)”等共近千床位的度假酒店和設(shè)施。截至2019年7月，大乳山景區(qū)實(shí)際投入約16億元，雖為計(jì)劃投資的53%，但已是一個(gè)成規(guī)模的旅游度假區(qū)。

2016年，大乳山景區(qū)申請(qǐng)掛牌新三板。公告顯示，該年公司一季度業(yè)收入為297.05萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-897.47萬(wàn)元；此外，在網(wǎng)絡(luò)上其公司員工爆料求助，稱(chēng)大乳山景區(qū)已經(jīng)拖欠員工工資十來(lái)個(gè)月。

根據(jù)利得清算事務(wù)有限公司針對(duì)其公布的《擬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清算價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》顯示，維多利亞公司在2016—2018年(截至該年11月20日)的營(yíng)業(yè)收入依次為10731.40萬(wàn)元、2348.08萬(wàn)元、73.63萬(wàn)元，凈利潤(rùn)依次為-7964.70萬(wàn)元、-19510.48萬(wàn)元、-40518.90萬(wàn)元。從2016年開(kāi)始，大乳山景區(qū)的營(yíng)收開(kāi)始斷崖式下跌，凈利潤(rùn)虧損主要源于高昂的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在2018年財(cái)務(wù)費(fèi)用2.88億元，占4.05億元虧損的70%以上。營(yíng)業(yè)收入嚴(yán)重下滑，管理費(fèi)用（主要是折舊費(fèi)用）和財(cái)務(wù)費(fèi)用奇高不下，使得本項(xiàng)目很快就資金不足，不得不進(jìn)入破產(chǎn)重組。

在項(xiàng)目投開(kāi)發(fā)設(shè)過(guò)程中，景區(qū)開(kāi)業(yè)之后未能先從旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售回收投資，原本奔著盈利而來(lái)的大股東們都跑了，本是小股東的牽頭人留了下來(lái)，使得融資變得越來(lái)遇難，大乳山景區(qū)只能開(kāi)始舉債，且多數(shù)是民間貸款。即使景區(qū)門(mén)票收入有所起色，依靠景區(qū)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)仍然無(wú)法填補(bǔ)民間貸款的財(cái)務(wù)費(fèi)用，但大規(guī)模旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售又不具備條件，因此在高額負(fù)債和財(cái)務(wù)費(fèi)用下資金鏈斷裂。

1、治理鹽堿灘的環(huán)境改造投入太大，而且還需要企業(yè)投資道路、水電設(shè)施等市政設(shè)施，上述投資具有很大的經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)，本應(yīng)該找地方政府財(cái)政投入，或自己部分墊資投入后通過(guò)土地出讓金折返。

2、自有資金不足，過(guò)于依賴(lài)于借款，高昂的財(cái)務(wù)費(fèi)用，又未能通過(guò)旅游度假地產(chǎn)等物業(yè)銷(xiāo)售收入快速回籠資金，隨著資金成本的累積也將壓垮項(xiàng)目。類(lèi)比美國(guó)鳳凰城西北12英里的美國(guó)太陽(yáng)城，也是從荒蕪之地從零開(kāi)發(fā)，耗費(fèi)了20年基本建成，除了投資人自有資金充足之外，仍主要通過(guò)銷(xiāo)售高爾夫度假屋回收。

3、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造投入的資金無(wú)法形成有資本價(jià)值的固定資產(chǎn)，上述投入無(wú)法轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，無(wú)法資產(chǎn)抵押融資，無(wú)法權(quán)益抵押融資，無(wú)法資產(chǎn)證券化，因此讓項(xiàng)目資金陷入惡性循環(huán)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是后續(xù)資金鏈鍛煉。

華智聯(lián)合旅投服務(wù)觀點(diǎn)

華智聯(lián)合旅投服務(wù)康福田認(rèn)為，大乳山景區(qū)牽頭人是基于傳統(tǒng)的文旅項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式來(lái)做投資開(kāi)發(fā)決策，傳統(tǒng)模式下一般會(huì)先投資改造環(huán)境和改善基礎(chǔ)設(shè)施，接著打造景區(qū)聚集人氣，把口碑做出來(lái)，之后慢慢第能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收，實(shí)現(xiàn)獲得旅游度假地產(chǎn)的高額回報(bào)；但是該模式不適合大乳山景區(qū)。雖然有三亞亞特蘭蒂斯、深圳東部華僑城等旅游+地產(chǎn)的模式取得了成功，但大乳山景區(qū)在大股東看不到快速回報(bào)后終止繼續(xù)投入，小股東操盤(pán)下且后續(xù)融資渠道不通暢，該模式很大可能走向資金鏈斷裂。

康福田認(rèn)為，威海大乳山4A景區(qū)投資失利，預(yù)警文旅項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式急需創(chuàng)新。在對(duì)10多個(gè)大型文旅項(xiàng)目投資失利案例研究的基礎(chǔ)上，康福田提出了文旅項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)新模式，即“旅游景區(qū)+經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理”新模式。這里的旅游景區(qū)不僅是指全國(guó)旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定委員會(huì)評(píng)定的旅游景區(qū)，泛指一切能夠吸引消費(fèi)人群過(guò)來(lái)觀光游覽、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)等文旅項(xiàng)目。大型旅游度假項(xiàng)目依然需要聚集人氣的文旅項(xiàng)目，自然人文風(fēng)光、海濱沙灘、高爾夫、溫泉、滑雪等依然是很好的旅游吸引物。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指將大型旅游度假項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)，首先劃分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（俗稱(chēng)有效資產(chǎn)）和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（俗稱(chēng)無(wú)效資產(chǎn)）；經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，根據(jù)其投資回收和經(jīng)營(yíng)特征，劃分為短期長(zhǎng)利資產(chǎn)、短期短利資產(chǎn)、長(zhǎng)期長(zhǎng)利資產(chǎn)、長(zhǎng)期短利資產(chǎn)。在“旅游景區(qū)+經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理”新模式下，將根據(jù)資產(chǎn)進(jìn)行安排資金供給方式，從而降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并提供文旅項(xiàng)目投資的有效性。

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